【案情简介】

多年前，小K外公承租的公房拆迁后得到两套新房，其中一套是本案的系争房屋，法院判决他享有这套房屋的居住使用权，但因为某些原因从未入住过。小k外婆离世后，这套房屋的继承问题再次浮出水面。小k舅舅作为继承人之一，向法院提起分割遗产的诉讼，并最终获得系争房屋的所有权，并向其他有继承权的兄弟姐妹支付了相应的补偿款。几年后，因居住使用权问题小K再次起诉。

小k认为，舅舅在明知他享有居住使用权的情况下，恶意出售系争房屋，导致他失去对这套房屋的任何期望和权益。随向法院提起诉讼，要求赔偿他因此遭受的损失共计100万元。

一审过程中，小k舅舅坚称自己并非恶意转让，作为房屋的产权人，他有权出售房屋，并非为阻挠小K的居住使用权的行使。然而，小K坚称自己的权益受到侵害，要求赔偿。最终，一审法院酌定赔偿款总额为80万元，并判定小k舅舅承担55%的责任，即赔偿44万元。

随即，双方均对一审判决不服，提起上诉。二审法院重新审理后，考虑到房屋来源、出售价格、小K的实际居住情况等因素，将其居住利益损失调整为40万元，并判定由所有继承人共同承担补偿责任。但鉴于小K明确表示不向其他继承人主张权利，最终判定小k舅舅个人承担10万元的赔偿责任。

 争议焦点 

在小K 享有居住使用权的情况下，

小K舅舅也已出售房屋，

他们双方的利益该如何平衡？

法院裁判

一审：房屋赔偿款为80万，小k舅舅承担55%的责任，即赔偿44万元。

二审：调整其居住利益损失调整为40万元，并判定由所有继承人共同承担补偿责任。小k舅舅个人赔偿10万元的赔偿责任。

律师观点

1、面对《民法典》之前，因历史原因设置的“居住使用权”的房屋，房屋权利人是否可以买卖？

房屋权利人可以出售处分自己名下的房屋。居住使用权通常被理解为对房屋进行居住和使用的权利，是房屋所有权的一部分权益，但并非房屋所有权的全部。本案中涉及的房屋系动迁安置房，在继承发生时其他人有居住使用权，属于历史遗留问题，不能否认。

2、他人具有“居住使用权”的房子，产权人的利益如何平衡？

首先，居住使用权是受到法律保护的。在本案中，小k对系争房屋享有居住使用权，这意味着即使产权人变更，小K的居住使用权仍然有效。因此，产权人在行使权利时，必须尊重并考虑到居住使用权人的合法权益。

其次，产权人在需要处分房屋时，必须考虑到房屋上存在的居住使用权。如果产权人的处分行为导致居住使用权人无法使用房屋，那么产权人可能需要承担相应的法律责任。在本案中，小k舅舅出售房屋导致小k无法使用系争房屋，从而引发了纠纷。最终，法院判决小k舅舅等继承人需要对小k进行赔偿，以平衡双方的利益。

故本案中，二审法院综合考量房屋来源、房屋价值、小K的实际居住情况等因素后，认为一审确定的80万元损失额与小K居住利益受损时的房屋价值不相匹配，故酌情调整为40万元。同时，法院指出，由于四继承人系平均分割系争房屋的产权利益，且均未考虑到小K的居住利益补偿问题，因此一审认定小k舅舅应承担55%的赔偿责任不当。基于小K在一审和二审中均明确表示不向其他继承人主张赔偿，二审法院最终判决小k舅舅承担10万元的赔偿责任。

 结语 

在面对居住使用权与产权人利益平衡的问题时，我们应深刻认识到，双方的权益都值得尊重与保护。法律作为公正的裁决者，会综合考虑各种因素，确保双方的利益得到合理平衡。因此，当我们遇到类似问题时，应尊重法律，通过法律途径寻求解决方案，让双方的权益都得到应有的保障。

编辑：蔡明奕