儿孙全都搬到市里居住的李大爷，在祠堂门口和老表闲聊：

“我百年之后，我们老李家的祖宅谁来管呀？我们这一支子孙在李家屯就没根儿了！”

三线城市国企工作的李叔，和李婶规划未来：

“我爹把我从农村供到城市，我把儿子从小城市供到大城市，从农村户口到城市户口，我们家三代人齐心协力，一代更比一代强！”

在上海市中心打拼的小李，晚上十点回到出租屋：

“算了，卷不动了。上海新农村，一手繁华，一手闲适，我的快乐老家！”

 

城市化，人口从乡村流向城市已成为一种常态。

 

祖宅寄托着几代人的生活记忆，也述说着中国人独特的乡土情怀。大家族中，新生命的诞生意味着新生活的开启。伴随着现代城市生活的共同期待与追求，当祖孙世代绵延，生活的舞剧也伴随着家庭阵地的转移从记忆中的乡间田野、清风穿堂演变成高楼大厦、人流如织。

在家与家律师的办案过程中，经常遇见不同年龄段的客户面临上述李大爷、李叔和小李的状况。律师提示，祖宅或者宅基地，要想持续传承，需要家族几代人的努力。

（一）李大爷的祖宅能被继承吗？

答案是，宅子能继承，地不能继承。

要想搞清楚这个问题，必须明白宅基地房屋虽然是“宅地一体”，但是背后的权利关系却各不相同。宅基地的所有权和使用权是分离的。宅基地由村集体享有所有权，不属于个人财产，不能当作遗产继承，但宅基地上的房屋由产权人享有所有权，属于私人财产，可以继承，而房屋位于宅基地上，村民享有宅基地使用权，遵循“地随房走”原则，继承房屋的，宅基地使用权可以一并享有。

 

（二）城市户口的李叔能继承祖宅吗？

答案是，宅立，能继承；宅倒，不能继承。

我国法律并未对宅基地的继承作出严格的户籍限制。城市户口的法定继承人可以通过法定继承规则取得农村宅基地上的房屋，进而获得宅基地的使用权。

也就是说，城市户籍人员对宅基地的使用权是基于房屋继承而产生的。如果是空宅基地，地上没有房子，自然不能继承。

城市户籍子女继承房屋后，从后续的房屋管理使用角度，可以选择自用，也可出租或出售。出售的话，房屋的受让人一般只能是房屋所在地的集体经济组织成员且在该集体没有房屋的村民。鉴于出售的诸多限制，实务中存在签订“永久租赁”合同的情况，律师再次提示，此种租赁合同是以租赁之名行买卖之实，实务中一般认定合同无效。

2019年9月11日，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》指出：城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

如果要想农村宅基地持续传承，在继承宅基地使用权后，要注意对房屋维修养护。目前，城市户籍的子女只能对继承得来的房屋进行适当修缮，不能像村集体成员一样对宅基地进行翻建。如有长久传承祖宅的规划，最好在属于村集体成员的家人生前对房屋翻建。

（三）小李能买宅基地房屋吗？

就上海地区而言，根据《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》可知，农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：

1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

4.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

 

对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：

1.按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

2.按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

 

宅基地上的房屋，因为地和房权属不同，又有“地随房走”原则，所以继承时会因为情况不同，导致结果不同。“祖宅”在传承中不仅代表了物质财富，还代表了几代人的精神财富，建议大家提前做好规划，避免纠纷。