一、案情简介

李女士穿着米色的风衣现身我们律所，里面搭了一件浅色真丝衬衫，眉宇间露出几分倦色。坐下来之后，她深吸一口气，开始讲述她的故事。

原来，李女士和前夫已经在2018年和平分手并协议离婚。双方的离婚协议写得很清楚，婚生女乐乐归李女士抚养，婚后购买的房屋也归李女士，剩下的贷款由李女士一人清偿。

可没想到昨天，李女士收到一条来自法院的短信，自己的房子被查封了。李女士赶紧打电话询问，才得知原来是前夫在外面欠了200万，债权人查到了这套房子，向法院申请查封了。

李女士说话虽然不紧不慢，音调也是轻轻的，可是语气里的气馁和失落还是难以掩饰。据李女士回忆，当年离婚之后，因为房子上面还有贷款，银行是抵押权人，不能将房子过户到李女士一人名下，所以前夫仍是产证上的所有权人。前夫在外欠钱后，这个房子被债权人找到，就被查封了。

现在前夫杳无音信，面对这从天而降的200万债务，李女士慌了，这房子可是她和女儿唯一的住所，而且当时离婚的时候说好的，是她的个人财产，如果真的要执行、拍卖掉，她往后的日子可怎么办？女儿未来读书、生活也全指望这个房子了？现在怎么办？李女士心急如焚。

二、法律分析

其实回到现实生活中，和李女士相似的情况并不少见。

李女士的案件，关键的法律问题是：离婚协议约定不动产归属但未办理变更登记能否对抗债权人向法院申请的强制执行。

简单说就是：离婚协议能否排除强制执行？

根据我们的经验，对此司法实践中尚还未有统一的答案。

有的观点【(2020)最高法民申5118号】认为：没有过户登记，物权变动就不发生效力，房产依然是夫妻共同财产，可以执行。

也有的观点【(2018)最高法民终462号】认为需要综合各种因素考虑：如协议离婚时间和债权形成的时间，离婚协议是否有不正当目的，离婚协议是否有登记公示效力，未办理过户登记的原因，是否有怠于行使权利的情况，是否形成稳定的社会关系，债权的针对性是否强烈等等。如果满足一定的条件，那么也可能认为离婚协议的约定能够阻却强制执行。

三、法律建议

为了避免房子被债权人执行，我们还是建议：

1.在离婚协议办理后，尽快地办理房产的过户登记，防止房产被执行、拍卖。正如古希腊法谚所讲，The laws aid the vigilant, not the negligent / 法律不保护躺在权利上睡觉的人。

2.除此之外，离婚协议条款可以有一定程度的倾斜，但还是应当公平合理，净身出户等条款在法律上是不会被认可的。如果财产的分割显失公平，还有可能留下被债权人追及的风险。

离婚时，双方就离婚意愿、子女抚养、财产分割达成一致，可以在民政局办理离婚登记。一份对权利、义务约定清晰，违约条款设置合理的离婚协议书就显得尤为重要。本案例中，李女士在与前夫离婚时，可以在离婚协议中约定双方除房屋按揭贷款外，无其他共同债务，如有债务，各自承担。并且可以增加相应的条款：如因对方债务导致自己财产受损，应由负债一方承担自己的所有损失。